不動産売買契約書をClaude for Wordで点検する手順 — 手付・ローン特約・契約不適合

売買契約書の点検は、手付・ローン特約・免責特約の3条項から始める

不動産の売買契約書をClaude for Wordで点検するときは、手付解除、ローン特約、契約不適合責任の免責の3条項に絞り、各条項を条文と見比べさせます。ひな形は何十ページもありますが、買主と売主のどちらにも金額の大きな損得が出るのは、おおむねこの3か所です。

Claude for Wordは、開いているWord文書の質問に答え、コメントのスレッドに返信できるアドインです。回答には、該当する条項へ飛べる引用が付きます。条文との突き合わせは、この機能の使いどころです。

ただし、点検の結果は下書きにとどまります。契約を結ぶかどうかの判断は、人と専門家の仕事です。

賃貸契約や業務委託の読み方はClaudeに契約書を読ませてわかりにくい条項を確認する方法、アドイン自体の導入はClaude for Wordの使い方にあります。この記事は、売買契約に固有の3条項を扱います。

先に分ける: 条文が決める部分と、特約で決まる部分

点検の精度は、最初の仕分けで決まります。条文が決めている部分と、当事者が自由に決めている部分を分けずに「リスクを洗って」と頼むと、法定の扱いと特約の工夫が混ざった指摘が返ってきます。

右の列に書かれた内容は、条文との食い違いを探す対象です。左の列は、Claudeに照合させる基準になります。

点検を始める前に、売主が宅建業者かどうかを契約書の当事者欄で確認してください。この一点で、Claudeに渡す条文の抜粋が変わります。

準備: 文書の開き方と渡す条文

Claude for Wordは、Pro、Max、Team、Enterpriseの各プランで使えます。動くWordは、Word on the web、Version 2205以降のWindows版、バージョン16.61以降のMac版です。旧形式の.docは対象外なので、.docxで保存し直してから開きます。

売買契約書には、氏名や住所、ローンの条件といった個人情報が並びます。Claudeは、開いている文書の本文、コメント、追跡変更、脚注、表、ブックマークを読みます。取り扱いの方針が決まっていない文書は、組織のルールを確かめてから開いてください。

条文は、文書の末尾に抜粋を貼る方法が手堅いです。次の条文を貼ります。

1. 民法557条(手付)、541・542条(解除)、420条(賠償額の予定)
2. 民法562〜566条、570条、572条(契約不適合と担保責任)
3. 売主が宅建業者なら、宅建業法37条、38〜40条

チャットの質問に条文を貼ってもかまいません。抜粋を文書に残しておくと、後でコメントの根拠を読み返せます。送付前に抜粋の章は削除してください。

手付解除の期日: 条文と契約書の言い回しを並べる

手付の点検では、解除できる期限と、売主が解除するときの手続の2点を条文と見比べます。民法557条1項は、買主が手付を放棄し、売主がその倍額を現実に提供すれば、契約を解除できると定めます。ただし、相手方が履行に着手した後は解除できません。

条文には、解除できる日付がありません。契約書によっては「令和○年○月○日まで」と期日を置き、条文より早く解除権を閉じます。期日と、条文の「履行に着手するまで」が食い違う箇所を洗い出すのが、この条項の点検です。

次は点検に使う例文です。実際の契約書の条項ではなく、書式を示す仮の文面です。

第5条(手付)
1 買主は、本契約締結と同時に、売主に手付金として金500万円を支払う。
2 売主及び買主は、令和○年○月○日までは、買主は手付を放棄し、
  売主は手付の倍額を償還して、本契約を解除できる。
3 前項の解除は、書面による通知をもって行う。

この例文では、3つの点が点検の対象になります。

• 第2項の期日が、民法の「履行に着手するまで」より早く閉じていないか
• 売主の解除が「倍額の償還」と書かれ、条文の「現実に提供」とずれていないか
• 第3項が通知だけで足りる書き方で、倍額の提供と結びついていないか

条文は「現実に提供して」と書いています。条項がこれを「償還」や「通知」と言い換えているときは、言い換えの差を専門家に見てもらう論点です。

売主が宅建業者の場合は、宅建業法39条が加わります。手付は代金の10分の2を超えて受領できません(1項)。受領した手付は、どんな名目でも、買主が放棄し業者が倍額を現実に提供すれば解除できる手付になります(2項)。これに反する特約で買主に不利なものは無効です(3項)。

期日を区切る特約が3項の「買主に不利なもの」に当たるかは、条文の文言だけでは決まりません。ここはClaudeに断定させず、コメントに「要専門家確認」と残す項目にします。

民法557条2項は、545条4項を手付解除には適用しないと定めます。違約金や損害賠償額の予定が別の条項に置かれているときは、手付解除の条項とどちらが先に働くかも読み比べます。

ローン特約: 期限・解除条件・不成立の定義を表にする

ローン特約の点検では、融資の期限、解除の方法、不成立の定義の3つを表に抜き出します。民法の売買の節(555〜585条)には、ローン特約を直接定める条文がありません。点検の基準になるのは、契約書の文言と、条件に関する民法の一般規定です。

民法127条は、条件の効果を2種類に分けます。停止条件付きの法律行為は、条件が成就した時から効力を生じます。解除条件付きの法律行為は、条件が成就した時から効力を失います。

ローン特約が「融資が否決されたら契約が自動的に失効する」と書くなら、解除条件の型です。「否決されたら買主が解除できる」と書くなら、買主の解除権の型です。この2つは、期限までに何もしなかったときの結果が変わります。どちらの型で書かれているかを、Claudeにまず分類させます。

民法130条は、条件の成就をめぐる不正を扱います。成就で不利益を受ける当事者が故意に成就を妨げたとき、相手方は条件が成就したものとみなせます(1項)。成就で利益を受ける当事者が不正に成就させたときは、相手方は成就しなかったものとみなせます(2項)。融資の申込みを意図的に遅らせる、といった行為が契約書の文言でどう扱われるかを、この条文の枠で読みます。

売主が宅建業者なら、宅建業法37条1項9号も参照します。代金の金銭貸借のあっせんに関する定めがある場合、あっせんに係る貸借が成立しないときの措置を、契約後に交付する書面へ記載する決まりです。契約書の本文と書面の記載が揃っているかも、点検の対象です。

次のプロンプトで、3点の抜き出しを頼みます。

ローン特約の条項(第○条)について、次の表を作ってください。
列は「項目/契約書の文言/条番号」です。行は次の6つです。
1 融資の申込先と申込期限
2 融資の承認期限
3 融資が不成立になる場合の定義(一部減額も含むか)
4 不成立のときの効果(自動失効か、買主の解除権か)
5 解除の通知方法と通知期限
6 解除したときの手付金の扱い
文言にない項目は「記載なし」と書いてください。
民法127条・130条との関係は、末尾に「条文未確認」を許して短く書いてください。

「記載なし」の行が出たら、それが交渉の入口です。たとえば、一部減額で足りるのか、否決だけが対象なのかが空欄なら、不成立の定義が曖昧なまま契約が進みます。

契約不適合責任の免責特約: 条文の逃げ道を先に見る

免責特約の点検では、期間の短縮と免責の範囲を、566条と572条に照らして読みます。売主が目的物の種類・品質の不適合について責任を負うとき、買主は追完請求(562条)、代金減額請求(563条)、損害賠償の請求と解除(564条)ができます。

買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、これらの請求ができなくなります(566条本文)。売主が引渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときは別です(同条ただし書)。条文の対象は「種類又は品質」で、数量の不適合は含まれていません。

免責特約は、この責任を軽くする条項です。民法572条は、責任を負わない旨の特約をしても、知りながら告げなかった事実と、自ら第三者のために設定した権利などについては、責任を免れないと定めます。「現状有姿で引き渡し、売主は一切責任を負わない」という条項があっても、この二つには届かない構造です。

売主が宅建業者の場合、宅建業法40条1項が加わります。引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法566条より買主に不利な特約はできません。2項は、これに反する特約を無効とします。

そのため、売主が業者の契約書で「引渡しから3か月以内に通知」と書かれていれば、40条との食い違いとして真っ先に拾う対象です。個人どうしの売買では、40条は直接の根拠になりません。期間を短くする特約が置かれることもあるので、通知期間が何か月かを表に抜き出します。

次のプロンプトで、免責まわりの条項を一覧にします。

契約不適合責任に関する条項を全部探し、条番号つきで次の表にしてください。
列は「条番号/責任を負う範囲/通知期間/免責の内容/追完・減額・解除のうち制限されるもの」です。
そのうえで、民法566条の1年と比べて短い期間がないか、
572条に照らして「知りながら告げなかった事実」に免責が及ぶ書き方がないかを示してください。
売主が宅建業者の場合に限り、宅建業法40条1項との関係も書いてください。

免責の条項は、他の条とつながっています。「設備は対象外」「雨漏りは対象」といった範囲の定めが、別紙の付帯設備表に置かれていることもあります。Claudeの表に出ない別紙は、人が開いて読みます。

コメント返信で回す: 人が付けたコメントに、Claudeが返す

Claude for Wordは、文書のコメントスレッドを読み、各コメントが付いた箇所を把握して、スレッドへ返信できます。この仕組みを、点検の作業台に使います。

公式ページが説明するのは、コメントが付いた箇所を編集し、返信で何をしたかを書く動きです。点検の目的は書き換えではなく指摘なので、プロンプトで本文を変えないよう指示します。

返信の文面には、次の3点を必ず書かせます。

• 条番号と、条文のどの文言と比べたか
• 食い違いか、一致か、判断がつかないか
• 判断がつかない理由

「判断がつかない」を選べるようにしておくと、Claudeが無理に結論を出す動きを抑えられます。

相手方から修正が入った契約書の場合は、変更の要約も使えます。Claudeは追跡変更を読み、変更を重大度別に整理したり、押し返す価値のある修正を挙げたりできます。手付の期日や免責の期間が、前の版からどう動いたかを見るのに向いています。

外部から届いた契約書は、隠れた指示に注意する

不動産会社や売主から届いた契約書は、外部の文書です。公式ページは、ダウンロードしたテンプレートや相手方のファイル、メールで共有されたファイルには、アドインを操作する隠れた指示が含まれうると警告しています。指示は、本文、コメント、追跡変更、ヘッダー、フッターに潜めることができます。

公式ページによれば、テストでは、検索に機密情報を含めて外へ出す、契約条件や金額を書き換える、確認なしで破壊的な操作をするといった動きが起こりえることがわかっています。危険な操作を提案するときは、実行前に確認が出ます。

売買契約書でこれを避ける実務の線引きは、次のとおりです。

• 相手方の契約書は、点検用の複製を作り、複製だけで作業する
• 確認画面が出たら、内容を読んでから承認する
• 追跡変更の承認は、人が1件ずつ行う

点検結果の使い方と、人が確認する範囲

Claudeの点検結果は、専門家へ持っていく質問リストとして使います。公式ページは、最終版の取引先への送付、訴訟関連の書類、法的判断の代替には、人の確認なしで使わないよう求めています。

宅建業者が行う重要事項の説明は、契約が成立する前に、宅地建物取引士が行います(宅建業法35条)。契約書の点検は、この説明を聞いたうえで手元の契約書を読む補助にあたります。説明の代わりにはなりません。

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点検前に確かめる短いチェックリスト

• 契約書は.docxで、複製を作ってあるか
• 売主が宅建業者かどうかを当事者欄で確認したか
• 手付、ローン特約、免責の3条項に、人がコメントを付けたか
• 条文の抜粋を、文書の末尾に貼ったか
• 追跡変更モードを入れたか
• 返信に、条番号と「一致・食い違い・判断不能」が書かれているか
• 「要専門家確認」の行を、仲介業者や弁護士に渡す準備ができたか