37条書面の記載事項をClaudeで点検する手順 — 必須項目と「定めがあるとき」の仕分け

宅建業法37条の書面(37条書面)は、売買や貸借の契約が成立したあとに、宅建業者が契約の当事者へ交付する書面です。記載事項は条文に列挙されていて、抜けがあれば監督処分や罰金の対象になります。

点検でつまずきやすいのは、項目が2種類に分かれている点です。どの取引でも必ず書く項目と、契約に定めがあるときだけ書く項目が混在しています。この仕分けを書面と契約書の両方から行わせると、Claudeの出番になります。この記事では、条文の構造をClaudeが扱える形に直し、三区分で判定させる手順を示します。

37条書面は契約成立後に交付する書面

37条書面と、よく並べて語られる35条の重要事項説明書は、渡す時期と手続きが違います。取り違えると点検の観点もずれるので、先に違いを押さえます。

条文は、自ら当事者として契約を締結したときは相手方に、代理して締結したときは相手方と代理を依頼した者に、媒介で成立したときは契約の各当事者に交付するよう定めています。つまり媒介では、売主と買主の双方に渡す書面です。

35条側の境界は重要事項説明書のチェックをAIに任せられるかで扱っています。37条書面は説明の場がなく、書面の記載がそのまま契約内容の記録になります。AIで点検する価値が出やすいのは、こちらの書面です。

売買・交換の記載事項は13項目、条件の付き方が3種類

37条1項は、売買と交換について記載事項を一から十二まで挙げています。「二の二」が間に入るため、項目数は13です。条文の文言を見ると、項目ごとに「書く条件」が違います。

条件は3種類です。「常に必要」の一・二・三・四・五、物件の状態で決まる二の二、そして契約書に定めがあるかで決まる六から十二。点検を書面だけで行うと、この最後のグループが判定できません。条項が書面に無いとき、「定めが無いから書いていない」のか「定めがあるのに書き漏らした」のかは、契約書を見ないと分からないからです。

ローン特約の絡む九号が典型です。条文は、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合に、そのあっせんに係る貸借が成立しないときの措置を書くよう求めています。売買契約書にローン特約があるのに37条書面の九号が空欄なら、抜けです。

貸借は2項で、項目が絞られる

貸借に関する書面は37条2項が定めています。宅建業者が当事者を代理して契約を締結したとき、または媒介で成立したときが対象で、貸主として自ら契約する場合は条文の文言に入っていません。

記載事項は次のとおりです。

• 1項の一(当事者)、二(物件の特定)、四(引渡しの時期)、七(解除)、八(損害賠償額の予定・違約金)、十(不可抗力による損害の負担)に掲げる事項
• 借賃の額と、その支払の時期・方法
• 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的

代金も移転登記も無い取引なので、売買用のチェックリストをそのまま貸借に当てると、存在しない項目を「抜け」と判定してしまいます。取引の種類を最初に入力する設計が必要です。

点検に使う材料を揃える

Claudeに渡す材料は3点です。

アップロードの仕様は、ヘルプセンターの案内に沿って押さえておきます。チャットに添付できるのは1ファイル500MBまで、1チャットあたり最大20ファイルです。PDFは100ページ以下なら文字に加えて図表や画像も解析され、101〜1000ページは文字のみの処理になります。37条書面と契約書の2点なら、この上限に収まる分量です。PDFの読み取りの細かい挙動はClaudeでPDFと画像を読み取る方法にまとめています。

Projectに置くファイルは、1ファイル30MBまでです。画像が主体のPDFを除き、テキスト抽出で取り込まれます。条文のテキストは小さいので、Projectの知識として置く用途に向きます。

三区分で返させる指示の組み方

Claudeには「抜けを探して」と頼むのでなく、判定の区分を先に決めて渡します。区分は3つです。

• 記載あり: 書面に該当する記載があり、条文の文言を満たしている
• 抜け: 常に必要な項目、または契約書に定めがあるのに、書面に記載がない
• 要確認: 書面に記載がなく、契約書にも定めが見当たらない。定めが無いなら書かなくてよい項目

次の指示文は、Projectの指示欄に置く想定の雛形です。条文は添付のテキストを正とするよう、明示してあります。

あなたは宅建業法37条書面の点検補助です。
添付の「37条条文.txt」を判定の唯一の根拠にしてください。
 
入力:
- 取引の種類: 売買 / 交換 / 貸借(代理・媒介)のどれか
- 対象建物: 既存建物か、新築・未完成か
- 37条書面のPDF
- 契約書のPDF
 
手順:
1. 取引の種類に応じて、確認する項目を決める。
   売買・交換は1項の各号、貸借は2項の項目のみ。
2. 各項目について、37条書面の該当箇所を原文のまま引用する。
   該当箇所が無ければ「なし」と書く。
   仮名・伏せ字(「売主A」、番地以下の伏せ字など)は「記載あり」として扱う。
3. 一・二・三・四・五は常に必要。二の二は既存建物のときだけ必要。
   六から十二は、契約書に対応する定めがあるかを先に調べる。
4. 判定は「記載あり」「抜け」「要確認」の3区分のみ。
   契約書に定めがあるのに書面に無い場合は「抜け」。
   契約書にも定めが見当たらない場合は「要確認」とし、断定しない。
5. 表の形で出力する。列は 号 / 項目 / 判定 / 書面の引用 / 契約書の該当条項。
 
禁止:
- 条文に無い項目を追加しない。
- 記載内容の当否(金額が妥当か等)を評価しない。
- 法的な結論を断定しない。

出力は表の形に固定しておくと、案件を重ねたときに比較しやすくなります。次は返ってくる形の一例で、数値や条項番号は説明用の仮のものです。

九号の行が「抜け」になるのは、契約書にローン特約があるのに書面へ措置が書かれていない場合です。十二号は、契約書にも公租公課の按分条項が見当たらないので、断定を避けて人の確認に回します。

「定めの有無」は契約書の読み方に左右される

この点検でいちばん誤りが出やすいのは、六から十二の判定です。契約書の条項を見落とすと、本来「抜け」であるものが「要確認」に落ちるからです。

判定の誤読を減らすには、契約書側の条項番号を必ず出力させる方法があります。人が「第12条のローン特約を見に行く」と動けるので、Claudeの判定を鵜呑みにせずに済みます。

逆向きの確認も効きます。契約書の条項を一覧にして、「37条の六から十二に対応しうる条項」だけを先に抜き出させる手順です。この条項抜き出しを先に行ってから書面と照合すると、見落としの原因が条項の探索にあるのか、照合にあるのかが分かれて検証しやすくなります。

1つの号に複数の要素が入っている項目

号の単位で「記載あり」と判定しても、中身の要素が欠けていることがあります。条文は、1つの号に複数の要素を要求している項目をいくつも含みます。

指示文には「号の中の要素を分解し、要素ごとに引用を出す」と書き足します。三号であれば、額・時期・方法の3行に分けて判定させる形です。要素単位で表にすると、人が確認する範囲が「この号のこの要素」まで絞られ、書面全体を読み直さずに済みます。

二の二号は、判定の質問そのものが別物です。既存の建物のときに、構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を書く項目なので、書面に記載の有無を見るのに加えて、取引対象が既存建物かどうかを入力で与えておく必要があります。新築・未完成の物件にこの号の「抜け」を出させないためです。

点検では判断できないこと

Claudeが行えるのは、書面と契約書の記載を条文の項目に当てはめる作業までです。次の事項は、人が引き受けます。

• 二の二の「当事者の双方が確認した事項」が、実際に双方で確認された内容かどうか
• 代金や引渡しの時期が、当事者の合意と一致しているか
• 書面への宅建士の記名(条文は、書面を作成したときに宅建士をして記名させると定めています)

三つめは、点検が通っても免除されません。Claudeの指摘は、記名の前に修正するための下書きとして使います。

交付の方法にも条文上の定めがあります。書面の交付に代えて、相手方の承諾を得たうえで、国土交通省令で定める電磁的方法で記載事項を提供できます。この場合は書面を交付したものとみなされます。電子化して送る運用でも、点検は送付前の段階で行うことになります。

抜けがあるとどうなるか

37条の違反には、2つの責任が条文上に用意されています。83条2号は、37条の規定に違反した者を50万円以下の罰金に処すると定めます。65条2項は、国土交通大臣または都道府県知事が、37条1項・2項に違反した宅建業者に1年以内の期間を定めて業務の全部または一部の停止を命じられる、としています。

書面の抜けは、処分の対象になる項目の欠落です。契約書の条項と書面の内容がずれたまま交付すると、後から「書面に無い取り決め」を巡る争いの種にもなります。だから交付前の点検の価値が出ます。

他の宅建業務への応用も同じ型で組めます。報酬の検算なら宅建業の媒介報酬の上限をClaudeで検算する手順が、広告の表示なら不動産広告の表示規約違反をClaudeで下読みする方法が、それぞれ「条文を先にルール化してから当てる」点で共通しています。

まとめ

37条書面の点検は、項目を常に必要なものと定めがあるときだけのものに仕分けるところが核心です。仕分けを条文のテキストとして渡し、契約書と並べて三区分で判定させると、抜けの候補が根拠つきで一覧になります。判定の最終確認と記名は、宅建士の仕事として残ります。