住宅瑕疵担保履行法の基準日届出をClaudeで準備する手順 — 戸数集計から基準額まで

基準日は3月31日の年1回で、届出はその日から3週間以内

住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)は、新築住宅を引き渡した建設業者と宅地建物取引業者(以下、宅建業者)に、資力確保措置を求めています。措置は2つです。保証金を供託するか、住宅瑕疵担保責任保険に入るか。そのうえで、基準日ごとに措置の状況を許可・免許の行政庁へ届け出ます。

基準日は、3条1項が「三月三十一日をいう」と定めています。基準日は3月31日だけで、9月30日などの2回目はありません。台帳の設定シートにも3月31日を入れます。届出の期限は、規則5条(建設業者)と16条(宅建業者)が「基準日から三週間以内」としています。3月31日の3週間後は4月21日です。

この記事は、届出書に載せる数字を引渡し台帳から作る部分を、Claude for Excelで進める手順です。届出書の様式への記入と提出は、届出先の最新の案内に従って人が行います。

届出の数字は、期間の違う2つの集計から出る

届出に向けた集計は、見た目が似ていて期間が違う2つに分かれます。ここを取り違えると、供託額も一覧表もずれます。

10年間の集計は、保険に入っていない住宅だけが対象です。保険証券(または代わる書面・電磁的記録)を発注者に渡した住宅は、基準額の戸数から除かれます。3条2項の括弧書きにある除外です。

一覧表の側は、基準日前1年間に引き渡した新築住宅に関する事項を記載する様式です。規則5条2項は別記第1号の2様式、宅建業者は規則16条2項が別記第7号の2様式を指しています。

建設業者と宅建業者では、条番号がそろって1つずつ別です。取り違えやすいので、並べておきます。

自社が建設業の許可も宅建業の免許も持ち、自ら売主として販売もしているなら、両方の届出が要ります。台帳も請負と売買で分けて持つと、後の集計がずれません。建設リサイクル法のように工事ごとに届出の要否を表へ当てはめる作り方は、建設リサイクル法の届出要否の判定にもあります。

戸数の数え方は、保険と床面積と共同負担の3つで決まる

合計戸数は、台帳の行数をそのまま数えると合いません。条文と施行令が、3つの調整を定めています。

3つめは、共同企業体のように複数の業者が1棟を請け負った場合の規定です。該当する物件が台帳にないなら、無視して構いません。

台帳の列を決めてから、数え方を式にする

Claudeに集計を頼む前に、台帳の列をそろえます。住戸1戸を1行にして、次の列を持たせる形が扱いやすいです。

別シートの「設定」のB1セルに、基準日を日付で入れておきます。次の式は、E列・F列・G列の2行目に入れる想定の一例です。

E2: =AND(B2<=設定!$B$1, B2>EDATE(設定!$B$1,-120))
F2: =IF(AND(E2, D2="無"), IF(C2<=55, 0.5, 1), 0)
G2: =AND(B2<=設定!$B$1, B2>EDATE(設定!$B$1,-12))

基準日を2027年3月31日にすると、E列は2017年4月1日から2027年3月31日までの引渡しを真にします。「基準日前10年間」を、基準日の10年前の同日より後と読む設計です。この区切りの読みは、届出先の案内で確かめる項目に残します。

F列の合計が、保険なしの合計戸数です。55平方メートル以下は0.5戸と数えるので、合計に小数が出ます。小数の端数の扱いは条文からは分からないため、届出先の窓口か案内に当たってください。割合別の集計を式で持たせる作りは、インボイス経過措置の仕入税額控除の集計と同じ考え方です。

Claude for Excelに集計と検算を頼む手順

ここからがClaudeの出番です。Claude for Excelは、開いているブックについて質問すると、答えにセル単位の引用が付きます。数式の流れも辿れるので、台帳の式が意図どおりか見る用途に向いています。Excelアドインとしての利用は、Pro、Max、Team、Enterpriseの各プランが対象です。

プロンプトは、条文の条件を数字ごと渡す形にします。次はその一例です。

このブックの「台帳」シートは、新築住宅を住戸ごとに1行で記録しています。
基準日は「設定」シートのB1です。次の列を右に追加してください。
・E列: 引渡日が基準日の前10年間(基準日の10年前の同日より後、基準日以前)なら真
・F列: E列が真で、D列(保険の有無)が「無」の行だけ数える。
  C列(床面積)が55以下なら0.5、それ以外は1
・G列: 引渡日が基準日の前1年間なら真
既存のA〜D列は変更しないでください。式を入れた後、F列の合計と、
E列が真の行数、D列が「有」の行数を、別のセルに出してください。

Claudeが入れた式は、そのまま信じず、行を数件選んで手計算と照らします。同ドキュメントは、監査に使う計算や人の確認がない最終成果物には勧めないとしています。届出は法定の書類なので、この制限がそのまま当てはまります。

Claudeに頼めるのは、並べ替え、フィルタ、ピボットテーブルの編集、条件付き書式、入力規則のプルダウン作成までです。保険の有無列にプルダウンを付けておくと、「有」「無」の表記ゆれで式が外れる事故を防げます。マクロとVBAは対象外です。

基準額は、合計戸数を施行令の別表に当てて出す

供託する場合の最低額が基準額です。施行令1条(宅建業者は5条)は、合計戸数に応じて「乗ずる金額」を掛け、「加える金額」を足して算定すると定めています。別表の最初の5区分は次のとおりです。

500戸を超える区分も別表にあり、算定額は120億円が上限です。別表の続きは施行令で確かめてください。

例として、架空の数字で計算します。基準日前10年間の引渡しが40戸、うち保険付きが12戸とします。残る28戸のうち、55平方メートル以下が6戸です。

• 55平方メートル超の戸数: 28 − 6 = 22戸
• 55平方メートル以下の換算: 6 ÷ 2 = 3戸
• 合計戸数: 22 + 3 = 25戸(10を超え50以下の区分)
• 基準額: 25 × 80万円 + 3,000万円 = 5,000万円

法の別表(3条・11条関係)は、この区分で供託額の範囲を3,800万円超7,000万円以下と置いています。5,000万円はこの範囲に収まります。範囲に収まるかは、算定結果の簡単な検算になります。保険の準備金をExcelで検証する流れは保険の準備金の検証にもあります。

届出書に添える書類は、新しく供託・加入したときだけ

規則5条3項(宅建業者は16条3項)が、添付書類を次のように定めています。

• 新たに供託した場合は、供託物受入れの記載がある供託書の写し
• 新たに保険法人と保険契約を結んだ場合は、その契約を証する書面

前の基準日から供託も保険契約も増やしていなければ、添付書類は要りません。届出書本体と、基準日前1年間の一覧表は毎回要ります。

届出先は、建設業は許可をした国土交通大臣または都道府県知事です。国土交通大臣の権限のうち届出の受理は、規則42条により、主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局長などに委任されています。大臣許可の業者は、地方整備局が窓口になります。

Claudeには、届出書の「記載項目の洗い出し」までを頼めます。様式は改正されることがあるため、最新の様式は届出先の案内から取り、台帳の数字をその欄に移す作業は人の目で行います。

届出を怠ると、新規契約が止まり、罰則もある

基準日の翌日から50日を過ぎても、供託と届出が済んでいない業者は、新たな請負契約・売買契約を結べません(建設業者は5条、宅建業者は13条)。ただし、基準日後に不足額を供託し、行政庁の確認を受ければ、その確認を受けた日以後は制限が外れます(5条・13条のただし書)。期限を逃したときは、この回復手続きが次の行動になります。制限中に契約を結ぶと、40条により1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金です。

届出をしない、または虚偽の届出をした場合は、42条で50万円以下の罰金です。法人の従業者が業務に関して行った場合は、44条により法人にも罰金が科されます。

この罰則の重さが、集計の検算を省略できない理由です。台帳の入力漏れが、そのまま虚偽の届出になりえます。